Beleggen in Nederlandse (zorg)woningen, waarom?

15-12-2018 |

Wonen is een eerste levensbehoefte. Beleggen in woningen betekent daardoor dat invulling gegeven wordt aan deze behoefte. Vanuit risicoperspectief is niet zozeer de vraag òf er sprake is van een langjarige behoefte maar de vraag is hoe de belegging gepositioneerd is ten opzichte van de marktbehoefte, zowel qua segment, prijsvorming (koopprijs respectievelijk huurprijs) en in welke fase van de cyclus de markt zich bevindt. De huidige woningmarkt wordt gekenmerkt door stijgende koop- en huurprijzen en een vraag die het aanbod ruimschoots overtreft. Volgens het rapport ‘Oververhitting op de Nederlandse huizenmarkt’ van het Centraal Planbureau (CPB) uit juni 2018 is er sprake van een episode van verdere verkrapping op de woningmarkt waardoor de prijzen voorlopig zullen blijven stijgen. Sinds het dieptepunt van de crisis zijn de prijzen van woningen sterk (circa 25 procent) gestegen en bevinden deze zich landelijk weer op het niveau van 2008. Volgens het CPB moet echter gekeken worden naar de reële prijsstijging (gecorrigeerd voor inflatie) en niet naar de nominale prijsstijging. De reële huizenprijzen liggen landelijk nog bijna 15 procent onder de piek van 2008.

 

Economische fundamenten

Volgens het CPB is er sprake van een niet-problematische prijsontwikkeling (geen “bubbel”). De reden daarvoor is dat de prijsstijging volgens het CBS gerechtvaardigd wordt door fundamentele economische factoren. De eerste factor is de rentestand die veel lager is dan in 2007/2008 en de verwachting dat de relatief lage rentestanden de komende jaren als gevolg van het ECB beleid in stand blijven. Door de lage rente en door de verwachte reële inkomensstijging gedurende deze regeerperiode is de betaalbaarheid van woningen veel beter dan voor de crisis. De tweede factor is het aanbod van woningen (met name de nieuwbouwproductie) dat nog steeds structureel achter blijft bij de vraag, terwijl de vraag nog verder wordt versterkt door de stijging van het aantal huishoudens. Een opwaartse druk op koop- en huurprijzen is een logisch gevolg. Tot 2020 zal het tekort aan woningen toenemen tot ruim 200.000. Daarna zal het tekort tot 2030 iets teruglopen tot ruim 160.000. Ten slotte is de hypotheekverstrekking als gevolg van de nieuwe hypotheeknormen procentueel veel minder gestegen dan de koopprijzen. In sommige (hogere) woningsegmenten en -deelmarkten (bijvoorbeeld Amsterdam) maken kopers geen gebruik van de maximale leencapaciteit: de prijsstijging is derhalve niet “schuld-gedreven”. Dit stelde de ING op 11 januari 2018 in het bericht ‘Reële huizenprijzen fors onder niveau 2008’. 

Woningbeleggingen vanuit beleggingsperspectief

De drie hiervoor genoemde fundamentele factoren spelen een belangrijke rol voor de beoordeling van het risicoprofiel van de woningmarkt als beleggingscategorie. Indien de prijsstijgingen (zowel koopprijzen als huurprijzen) hun grondslag vinden in marktfundamenten is er ruimte is voor gezonde verdere groei van beleggingswaarden. Hierbij is vanuit risicoprofiel van belang dat de rente voorlopig laag blijft. Een structureel hogere rente kan effect hebben op de waarde van het vastgoed omdat vastgoed vaak gedeeltelijk (rond de 50 procent) met bankleningen wordt gefinancierd. Daarnaast kunnen vastrentende waarden (obligaties) bij een oplopende rente een concurrerende beleggingscategorie worden voor risicomijdende (vastgoed)beleggers. Ook hier speelt mee dat het beleid van de ECB is gericht op het voorkomen van schokeffecten op de rentemarkten, waardoor de lage rentestanden naar verwachting nog jaren zullen aanhouden.

 

In welk woningsegment beleggen?

Vanuit beleggingsoptiek moet een beoordeling op microniveau (locatie, regio, segment) worden gemaakt om rekening te houden met regionale verschillen in demografische ontwikkelingen, woningtekort en prijsontwikkelingen. Ook hebben verschillende deelsegmenten binnen de woningmarkt hun eigen dynamiek vanuit beleggingsoogpunt. Twee segmenten springen eruit wat betreft perspectief op rendement tegen de achtergrond van aanhoudende schaarste.

Allereerst het reguliere woningen middensegment. Landelijk gezien zijn het met name de starters en middeninkomens die als gevolg van de krapte op de markt moeite hebben passende en betaalbare woonruimte te vinden. Daarbij is de tendens zichtbaar dat de vraag naar huurwoningen sterk groeit ten opzichte van koopwoningen als gevolg van veranderde preferenties (onder andere de millennials die zich minder willen binden) en strengere leenvoorwaarden. Doordat woningcorporaties minimaal 80 procent (90 procent vanaf 2020) van hun sociale huurwoningen moeten aanbieden aan huishoudens met een inkomen tot 35.700 euro, zijn middeninkomens veelal aangewezen op het geliberaliseerde huursegment (middenhuurwoningen). Dat wordt met name door private investeerders (particuliere en institutionele beleggers) aangeboden die op zoek zijn naar een lange-termijn belegging met een acceptabel rendement. Door stroperige planologische procedures en de onzekerheid die (lagere) overheden creëren over (mogelijke) verdergaande “regulering” van huurprijsontwikkelingen, wordt in het middensegment de broodnodige nieuwbouw- en renovatieopgave onvoldoende gestimuleerd. Beleggers dreigen daardoor het vertrouwen te verliezen in het woningmarktbeleid van de overheid. Zie ook het nieuwsbericht van beleggersorganisatie IVBN van 13 november 2018.

Het tweede segment zijn seniorenappartementen en zorgwoningen voor ouderen. Ook voor ouderen is het moeilijk om passende woonzorgvormen te vinden. Het beleid van de overheid vanaf 2013 is erop gericht dat ouderen zo lang mogelijk ”thuis” dienen te blijven wonen en dat de overheid zich steeds meer terugtrekt uit de financiering van het vastgoed (scheiden van wonen en zorg). Door deze terugtrekkende beweging van de overheid en door de toename van het aantal senioren (75-plussers) van circa 1,3 miljoen in 2018 naar 2,6 miljoen in 2040, stijgt de vraag naar woonzorgvormen voor ouderen met 24-uurs verpleging en verzorging de komende decennia van 95.000 in 2017 naar ruim 300.000 in 2030 (zie ABF Research – ‘Verkenning wonen en zorg – Fortuna 2017’). Hier ligt een belangrijke rol voor private vastgoedbeleggers. Door sluiting van via de overheid gefinancierde verzorgingshuizen (bejaardenhuizen) bestaat een grote maatschappelijke opgaaf om via nieuwbouw en renovatie te voorzien in voldoende seniorenappartementen en zorgappartementen met intensieve 24-uurs verzorging en verpleging. Woonzorgvormen worden veelal aangeboden door zorgaanbieders die huisvesting (plus service) en ouderenzorg gecombineerd aanbieden. De huisvesting wordt hetzij tegen huurbetaling verstrekt (extramuraal), hetzij als zorg in natura (intramuraal). Bij zorg in natura ontvangt de zorgaanbieder voor de verstrekte huisvesting een vergoeding vanuit het zorgstelsel. Door de overheid wordt extra geïnvesteerd in de zorgcomponent voor ouderen. De extra investeringen lopen deze kabinetsperiode op naar jaarlijks ruim 3 miljard euro vanaf 2021. Dit meldde Zorgvisie op 18 september 2018. Daarvan is een budget gemoeid van 2,1 miljard euro voor het verhogen van de kwaliteit in de verpleeghuiszorg voor ouderen. Er komt op deze wijze meer geld beschikbaar voor zorgaanbieders om voldoende tijd, aandacht en goede zorg, thuis of in het verpleeghuis, te kunnen bieden aan ouderen. Dit staat te lezen in het Programma Kwaliteit Verpleeghuiszorg: Thuis in het verpleeghuis van het Ministerie van VWS, april 2018. Beleggers sluiten veelal een langjarig huurcontract (15 jaar of langer) met de zorgaanbieder af. Daardoor kan de zorgaanbieder zich (in financiële zin) concentreren op zijn kernactiviteiten, het verstrekken van zorg en aandacht. De belegger investeert in het vastgoed en ontvangt een bij het risicoprofiel passend rendement. Het onderliggende beleggingsrisico relateert in feite aan de grote vraag naar passende woonzorgvormen voor ouderen in een vergrijzende samenleving.

 

Waarom zijn zorgwoningen voor ouderen een interessante belegging?

Over de eerste drie kwartalen van 2018 is inmiddels voor ruim 630 miljoen euro aan zorgvastgoed geïnvesteerd door particuliere en institutionele beleggers, evenveel als in heel 2017 (CBRE, oktober 2018). Steeds meer zorginstellingen verleggen de focus primair naar de zorg en verkopen zorgvastgoed aan beleggers. Door de verlegde focus van de overheid op de zorgcomponent is zorgvastgoed in dit segment niet meer in die mate afhankelijk van overheidsbeleid als 5 tot 10 jaar geleden. Hierdoor is de risicoperceptie bij beleggers gedaald en zijn senioren- en zorgwoningen een volwassen vastgoedsegment aan het worden. Omdat zorgwoningen voor ouderen vanuit haar historie extra expertise, marktkennis en risicobeoordeling vergt, is de groep van (institutionele) beleggers die in dit segment beleggen nog relatief gering in vergelijking met de grote groep aan beleggers in het reguliere woningsegment. Hierdoor liggen beleggingswaarden (koopprijzen) van senioren- en zorgwoningen (nog) wel een stuk lager dan in het reguliere woningensegment en komen de te behalen rendementen voor beleggers hoger uit. De verwachting is wel dat meer beleggers zich gaan verdiepen in dit marktsegment en interesse tonen om te gaan investeren. Door de dalende risicoperceptie bij een groeiende groep beleggers zal het aantal partijen dat wil beleggen in senioren- en zorgwoningen de komende jaren verder stijgen. De beleggingswaarden tussen zorgwoningen en reguliere woningen zullen daardoor verder afnemen en op termijn naar elkaar toegroeien, hetgeen een verdere waardestijging betekent voor de huidige beleggers in dit segment.

 

Conclusie

Zowel het middenhuurwoning- als het zorgwoningsegment wordt gekenmerkt door aanhoudende schaarste in een markt die verdere huur- en waardegroei toelaat. Het zorgwoningsegment biedt ten opzichte van reguliere woningen een iets aantrekkelijker direct rendement, terwijl op termijn perspectief bestaat op extra waardegroei van zorgwoningen ten opzichte van reguliere woningen.

back TERUG