Interview met mr. Manfred Kühl MRICS, CEO van Holland Immo Group over de zorgwoningmarkt

25-05-2020 |

Holland Immo Group initieert besloten vastgoedbeleggingsfondsen voor de particuliere belegger. Holland Immo Group richt zich sinds 2016 ook op duurzame vastgoedbeleggingen in het segment zorgwoningen voor ouderen, zowel levensloopbestendige seniorenappartementen als woonzorgvormen met 24-uurs verpleging en verzorging. Inmiddels heeft deze belegger drie zorgwoningfondsen succesvol geplaatst. Thans lanceert Holland Immo Group haar vierde woonzorgfonds: IMMO Zorgwoningfonds 4, met vier woonzorglocaties in Den Haag, Rotterdam en Lochem (2x). “Met de aankoop van het vastgoed van deze vier woonzorglocaties geeft Holland Immo Group verder invulling aan haar focus op dit beleggingssegment“, aldus CEO mr. Manfred Kühl MRICS.

 

Waarom belegt Holland Immo Group in Nederlands zorgwoningen?

“Alleen al binnen de sociale woningmarkt in Nederland is er een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. Er zijn lange wachtlijsten en de komende jaren worden er onvoldoende sociale huurwoningen bijgebouwd, waardoor het tekort verder oploopt. Ook voor senioren is er een groot tekort aan seniorenhuisvesting. De leeftijdsgroep vanaf 65 jaar, maar met name ook de leeftijdsgroep vanaf 75 jaar, zal de komende jaren door vergrijzing flink stijgen. Het tekort aan geschikte seniorenhuisvesting wordt veroorzaakt door verschillende factoren, zoals dubbele vergrijzing met als gevolg een groeiende vraag van het aantal zorgbehoevenden en veranderen zorgbehoefte alsmede het overheidsbeleid dat zo lang mogelijk thuis wonen stimuleert.”

 

Legt u dat eens uit

Kühl: “Bij ‘dubbele’ vergrijzing neemt de vergrijzing op twee manieren toe. Ten eerste vormt de groep senioren een steeds groter aandeel van de bevolking door onder andere de babyboom na de Tweede Wereldoorlog én in de tweede plaats worden senioren steeds ouder. Volgens de CBS Bevolkingsprognose zal het aantal 65-plussers in Nederland toenemen. In 2012 waren er 2,7 miljoen 65-plussers, in 2040 zal dit naar verwachting 4,7 miljoen zijn. In 2040 verwacht men een hoogtepunt van het aantal 65-plussers, namelijk 26 procent van de bevolking, waarvan een derde ouder is dan 80 jaar. Hierdoor zal de vraag naar seniorenhuisvesting aanhouden. Deze tendens en de sterke groei van het aantal 75-plussers (ook vrijwel een verdubbeling in 2040 naar 2,6 miljoen personen ten opzichte van 2018) gaat gepaard met een veranderende en groeiende zorgvraag (hogere zorgindicaties en meer intensieve verzorging en verpleging) en behoefte aan passende woonvormen.”

“Het groeiende aantal zorgbehoevenden is het gevolg  van onder andere het groeiend aantal personen met dementie. Het aantal personen met dementie is door de vergrijzing vervijfvoudigd van 50.000 in 1950 tot ruim 270.000 in 2017. Dit aantal zal de komende jaren verdubbelen tot meer dan een half miljoen dementerenden in 2040 en tot 2050 verder toenemen tot 620.000 personen. Ook het aantal alleenstaande zal stijgen, doordat er steeds meer senioren alleen achterblijven na het overlijden van hun partner. Meer alleenstaanden leidt tot kwetsbaarheid, daardoor zijn ze sneller zorgbehoevend.”

“Ook verandert daardoor de zorgvraag: er zijn steeds hogere zorgindicaties en er is meer intensieve verzorging en verpleging nodig, waardoor er een grotere behoefte is aan woonzorgvormen voor mensen met een grotere zorgvraag. Met name de geprognosticeerde toename van het aantal senioren met dementie (waaronder Alzheimer) zal de vraag naar woonvormen met 24-uurs verpleging en verzorging vergroten.”

Kühl vervolgt: “Ten slotte verlangt de  overheid van ons dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen. Er is grote behoefte aan passende woonvormen voor senioren, waarbij zij een beroep kunnen doen op zorg en ontzorgd worden. De door de overheid ingezette marktwerking in de ouderenzorg, waarbij scheiden van wonen en zorg centraal staat en de tendens waarbij lichtere zorgindicaties niet meer in aanmerking komen voor een verblijf in een traditioneel verpleeghuis, heeft de vraag naar passende woonzorgvormen voor ouderen met 24-uurs verpleging en verzorging of verzorging op afroep enorm doen stijgen. Hierdoor ligt er een enorme maatschappelijke opgave om in deze primaire levensbehoefte voor ouderen te voorzien: huisvesting gecombineerd met zorg.”

 

Zorgwoningen voor ouderen is dus een interessante belegging?

“De wooncomponent wordt als het ware geprivatiseerd doordat de huisvesting weer teruggaat naar de markt (de bewoners en/of beleggers) en de zorg binnen de eigen muren ‘thuis’ wordt geleverd. Particuliere woonzorg speelt enerzijds in op de wens om langer thuis te blijven wonen en anderzijds op de noodzaak van het leveren van kwalitatief goede zorg die 24 uur per dag of op afroep beschikbaar is. Het aantal bestaande particuliere woonzorglocaties voor intensieve ouderenzorg zal volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield tot 2040 moeten groeien van de huidige ruim 300 naar ca. 1.100 locaties. Steeds meer zorginstellingen verleggen de focus primair naar de zorg en verkopen zorgvastgoed aan beleggers. De overheid heeft met name ingezet op de kwaliteit van de zorg voor ouderen en heeft daarvoor in deze kabinetsperiode extra middelen gebudgetteerd die vanaf 2021 oplopen naar jaarlijks ruim 3 miljard euro. Door deze verlegde focus van de overheid op de zorgcomponent is zorgvastgoed in dit segment niet meer in die mate afhankelijk van overheidsbeleid als 5 tot 10 jaar geleden. De risicoperceptie bij beleggers is hierdoor gedaald en senioren- en zorgwoningen zijn een volwassen vastgoedsegment aan het worden.”

Wat zijn de voordelen van beleggen in zorgwoningen?

Kühl: “Omdat zorgwoningen voor ouderen extra expertise, marktkennis en risicobeoordeling vergt, is de groep van (institutionele) beleggers die in dit segment belegt nog relatief gering in vergelijking met de grote groep aan beleggers in het reguliere woningsegment. Hierdoor liggen beleggingswaarden (koopprijzen) van senioren- en zorgwoningen (nog) wel een stuk lager dan in het reguliere woningensegment en komen de te behalen rendementen voor beleggers hoger uit.”

“De verwachting is wel dat meer beleggers zich gaan verdiepen in dit marktsegment en interesse tonen om te gaan investeren. Door de dalende risicoperceptie bij een groeiende groep beleggers zal het aantal partijen dat wil beleggen in senioren- en zorgwoningen de komende jaren verder stijgen. De beleggingswaarden van zorgwoningen en reguliere woningen zullen daardoor op termijn naar elkaar toegroeien, hetgeen een verdere waardestijging betekent voor de huidige beleggers in dit segment.”

 

Wat zijn de ervaringen van Holland Immo Group?

“Holland Immo Group richt zich sinds 2016 ook op duurzame vastgoedbeleggingen in het segment zorgwoningen en heeft reeds drie zorgwoningfondsen succesvol geplaatst. De zorglocaties zijn langjarig verhuurd aan diverse woonzorgaanbieders en aan individuele bewoners. De woonzorglocaties die zijn verhuurd aan de zorgaanbieders bieden een integraal pakket van wonen, dienstverlening en zorg, met als doel dat ouderen kunnen blijven wonen en leven zoals ze gewend zijn, maar dan aangevuld met de noodzakelijke zorg tot aan 24-uurs verpleeghuiszorg. De woonzorgaanbieders zijn daardoor langjarig bij deze vestigingen betrokken. Door de sterke demografisch bepaalde vraag naar passende woonvormen voor ouderen en de betrokkenheid van de woonzorgexploitanten die voorzien in passende zorg, kunnen er langjarig solide rendementen behaald worden voor de beleggers.” Aldus Kühl.

Dit is echter een verwachting. Beleggen betekent altijd risico’s en het kan minder goed of zelfs slecht gaan. Er kan bijvoorbeeld leegstand ontstaan waardoor de zorgexploitant het fonds niet meer kan betalen. Ook kan de hypotheekrente stijgen waardoor de lasten toenemen en de waarde van het zorgvastgoed vermindert. Of als de looptijd van de hypothecaire financiering eindigt kan er een probleem ontstaan bij het verkrijgen van een nieuwe financiering: die kan duurder zijn of mislukken. Door de huidige verspreiding van het coronavirus (COVID-19) wordt, onder meer, het risico groter dat een huurder de huur niet langer kan betalen. Als zo’n risico, of een ander risico, er zijn er meer, zich voordoet kan dat leiden tot een lager rendement of zelfs een verlies.

 

Holland Immo Group introduceert nu haar 4e zorgwoningfonds: wat zijn de kenmerken van dit fonds?

“IMMO Zorgwoningfonds 4 zal beleggen in vier Nederlandse woonzorglocaties, gelegen in Den Haag, Rotterdam en Lochem (2x). De portefeuille omvat 63 woonzorgappartementen en 40 zelfstandige (senioren) appartementen. De appartementen in Den Haag en in Rotterdam zijn verhuurd aan professionele zorgaanbieders. De seniorenappartementen in Lochem zijn individueel verhuurd aan de bewoners.”

“De totale fondsinvestering van het vierde zorgwoningfonds bedraagt bijna 36 miljoen euro, waarvan bijna de helft wordt gefinancierd door ABN Amro Bank en de andere helft door beleggers in het fonds. Wij prognosticeren een direct uitkeerbaar beleggersrendement van gemiddeld 5,5 procent per jaar over een verwachte beleggingshorizon van 10 jaar. De uitkeringen geschieden elk kwartaal. Daarna zal de beleggingsportefeuille worden verkocht aan een opvolgend belegger. Het totaalrendement (inclusief verwacht verkoopresultaat) wordt geprognosticeerd op 7,4 procent op jaarbasis met een verwachte beleggingshorizon van 10 jaar. Beleggers kunnen instappen vanaf 10.000 euro exclusief emissiekosten. Deze bedragen 3 procent en zijn een vergoeding voor het bijeenbrengen van het kapitaal en worden niet meegenomen in de berekening van het rendement.”

 
Meer informatie over IMMO Zorgwoningfonds 4 vindt u hier


IMMO Zorgwoningfonds 4 is een beleggingsfonds als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht. De beheerder van IMMO Zorgwoningfonds 4, Holland Immo Group Beheer B.V., en het fonds zijn geregistreerd bij de AFM. Het prospectus en het EID zijn verkrijgbaar via www.hollandimmogroup.nl/izwf4.

Waarschuwing: u staat op het punt een product te kopen dat niet eenvoudig en misschien moeilijk te begrijpen is.

back TERUG