Veranderende zorgwoningmarkt biedt beleggingskansen (interview met mr. Manfred Kühl MRICS)

30-08-2019 |

Holland Immo Group initieert besloten vastgoedbeleggingsfondsen voor de particuliere belegger. Holland Immo Group richt zich sinds 2016 ook op duurzame vastgoedbeleggingen in het segment zorgwoningen voor ouderen, zowel levensloopbestendige seniorenappartementen als woonzorgvormen met 24-uurs verpleging en verzorging.

Inmiddels heeft deze belegger twee zorgwoningfondsen succesvol geplaatst. Thans lanceerde Holland Immo Group haar derde woonzorgfonds: IMMO Zorgwoningfonds 3, met negen woonzorglocaties in de provincie Noord-Holland die gericht zijn op het sociale woonzorgsegment. “Met de aankoop van het vastgoed van deze negen woonzorglocaties geeft Holland Immo Group verder invulling aan haar focus op dit beleggingssegment“, aldus CEO mr. Manfred Kühl MRICS.

Ontwikkelingen in de (zorg)woningmarkt
Alleen al binnen de sociale woningmarkt in Nederland is er een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. Er zijn lange wachtlijsten en de komende jaren worden er onvoldoende sociale huurwoningen bijgebouwd, waardoor het tekort verder oploopt. Ook voor senioren is er een groot tekort aan betaalbare huurwoningen. Het tekort aan seniorenhuisvesting wordt veroorzaakt door een forse toename van het aantal 75-plussers, wat het resultaat is van de ‘dubbele’ vergrijzing. Bij ‘dubbele’ vergrijzing neemt de vergrijzing op twee manieren toe. Ten eerste vormt de groep senioren een steeds groter aandeel van de bevolking door onder andere de babyboom na de Tweede Wereldoorlog én in de tweede plaats worden senioren steeds ouder.

Het aantal 75-plussers groeit van circa 1,3 miljoen naar 2,6 miljoen in 2040, een verdubbeling. Hierdoor neemt de vraag naar seniorenhuisvesting verder toe. Deze tendens gaat gepaard met een veranderende en groeiende zorgvraag (hogere zorgindicaties en meer intensieve verzorging en verpleging) en behoefte aan passende woonvormen.

“De door de overheid ingezette marktwerking in de ouderenzorg, waarbij scheiden van wonen en zorg centraal staan en de tendens waarbij lichtere zorgindicaties niet meer in aanmerking komen voor een verblijf in een traditioneel verpleeghuis, heeft de vraag naar passende woonzorgvormen voor ouderen met 24-uurs verpleging en verzorging of verzorging op afroep enorm doen stijgen. Hierdoor ligt er een enorme maatschappelijke opgave om in deze primaire levensbehoefte voor ouderen te voorzien: huisvesting gecombineerd met zorg”, aldus Kühl.

Zorgwoningen voor ouderen, een interessante belegging
De wooncomponent wordt als het ware geprivatiseerd doordat de huisvesting weer teruggaat naar de markt (de bewoners en/of beleggers) en de zorg binnen de eigen muren ‘thuis’ wordt geleverd. Particuliere woonzorg speelt enerzijds in op de wens om langer thuis te blijven wonen en anderzijds op de noodzaak van het leveren van kwalitatief goede zorg die 24 uur per dag of op afroep beschikbaar is. Het aantal bestaande particuliere woonzorglocaties voor intensieve ouderenzorg zal volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield tot 2040 moeten groeien van de huidige ruim 300 naar ca. 1.100 locaties. Steeds meer zorginstellingen verleggen de focus primair naar de zorg en verkopen zorgvastgoed aan beleggers. De overheid heeft met name ingezet op de kwaliteit van de zorg voor ouderen en heeft daarvoor in deze kabinetsperiode extra middelen gebudgetteerd die vanaf 2021 oplopen naar jaarlijks ruim 3 miljard euro. Door deze verlegde focus van de overheid op de zorgcomponent is zorgvastgoed in dit segment niet meer in die mate afhankelijk van overheidsbeleid als 5 tot 10 jaar geleden. De risicoperceptie bij beleggers is hierdoor gedaald en senioren- en zorgwoningen zijn een volwassen vastgoedsegment aan het worden. Omdat zorgwoningen voor ouderen vanuit haar historie extra expertise, marktkennis en risicobeoordeling vergt, is de groep van (institutionele) beleggers die in dit segment belegt nog relatief gering in vergelijking met de grote groep aan beleggers in het reguliere woningsegment.

Hierdoor liggen beleggingswaarden (koopprijzen) van senioren- en zorgwoningen (nog) wel een stuk lager dan in het reguliere woningensegment en komen de te behalen rendementen voor beleggers hoger uit.

De verwachting is wel dat meer beleggers zich gaan verdiepen in dit marktsegment en interesse tonen om te gaan investeren. Door de dalende risicoperceptie bij een groeiende groep beleggers zal het aantal partijen dat wil beleggen in senioren- en zorgwoningen de komende jaren verder stijgen. De beleggingswaarden tussen zorgwoningen en reguliere woningen zullen daardoor verder afnemen en op termijn naar elkaar toegroeien, hetgeen een verdere waardestijging betekent voor de huidige beleggers in dit segment.

Wat zijn jullie ervaringen met de eerste twee zorgwoningfondsen tot nu toe?
Kühl: “De eerste twee woonzorgportefeuilles bestaan uit drie respectievelijk vier locaties in Nederland met in totaal 473 particuliere woonzorgappartementen. De locaties zijn langjarig verhuurd aan de woonzorgaanbieders Domus Magnus respectievelijk Zorg-Samen Het Zand. Domus Magnus is gericht op het hoge segment en Zorg-Samen Het Zand op het middensegment. Deze woonzorglocaties van beide zorgaanbieders bieden woonzorg volgens hetzelfde concept, maar wel in een ander segment: een integraal pakket van wonen, dienstverlening en zorg, met als doel dat ouderen kunnen blijven wonen en leven zoals ze gewend zijn, maar dan aangevuld met de noodzakelijke zorg tot aan 24-uurs verpleeghuiszorg. De woonzorgaanbieders zijn daardoor langjarig bij deze vestigingen betrokken. Door de sterke demografisch bepaalde vraag naar passende woonvormen voor ouderen en de betrokkenheid van de woonzorgexploitanten die voorzien in passende zorg, zijn wij in staat langjarig solide rendementen voor de beleggers te behalen.”

“Maar dit is vanzelfsprekend een verwachting. Beleggen betekent altijd risico’s en het kan minder goed of zelfs slecht gaan. Er kan bijvoorbeeld leegstand ontstaan waardoor de zorgexploitant het fonds niet meer kan betalen. Ook kan de hypotheekrente stijgen waardoor de lasten toenemen en de waarde van het zorgvastgoed vermindert. Of als de looptijd van de hypothecaire financiering eindigt kan er een probleem ontstaan bij het verkrijgen van een nieuwe financiering: die kan duurder zijn of mislukken. Als zo’n risico, of een ander risico, er zijn er meer, zich voordoet kan dat leiden tot een lager rendement of zelfs een verlies.”

Wat zijn de kenmerken van het derde zorgwoningfonds?
“IMMO Zorgwoningfonds 3 zal beleggen in negen woonzorgcomplexen in de provincie Noord-Holland. De complexen omvatten 251 woningen, waarvan 191 zelfstandige (senioren)appartementen en 60 woonzorgappartementen. De appartementen zijn individueel verhuurd,  rechtstreeks aan de bewoners of aan professionele zorgaanbieders. Vanuit de maatschappelijke ruimten worden door de zorgaanbieders zorgdiensten verleend”, legt Kühl uit.

“De totale fondsinvestering van het derde zorgwoningfonds bedraagt ruim 37 miljoen euro, waarvan bijna de helft (48,6 procent) wordt gefinancierd door ABN Amro Bank en de andere helft (51,4 procent) door beleggers in het fonds. Wij prognosticeren een direct uitkeerbaar beleggersrendement van gemiddeld 5,7 procent per jaar over een verwachte beleggingshorizon van 10 jaar. De uitkeringen geschieden elk kwartaal. Daarna zal de beleggingsportefeuille worden verkocht aan een opvolgend belegger. Het totaalrendement (inclusief verkoopwinst) wordt geprognosticeerd op 10,5 procent op jaarbasis. Beleggers kunnen instappen vanaf 10.000 euro exclusief emissiekosten. Deze bedragen 3 procent en zijn een vergoeding voor het bijeenbrengen van het kapitaal en worden niet meegenomen in de berekening van het rendement.”

 

Bekijk hier meer informatie over IMMO Zorgwoningfonds 3

 


Het derde zorgwoningfonds van Holland Immo Group, IMMO Zorgwoningfonds 3, is een beleggingsfonds die zal worden beheerd door Holland Immo Group Beheer BV. De beheerder en het fonds zijn geregistreerd bij de AFM. Het prospectus en het essentiële-informatiedocument zijn verkrijgbaar via www.hollandimmogroup.nl/izwf3.

Waarschuwing: u staat op het punt een product te kopen dat niet eenvoudig en misschien moeilijk te begrijpen is.

back TERUG