Veranderende zorgwoningmarkt biedt beleggingskansen

02-02-2019 |

Holland Immo Group initieert besloten vastgoedbeleggingsfondsen voor de particuliere belegger. Holland Immo Group richt zich sinds 2016 ook op duurzame vastgoedbeleggingen in het segment zorgwoningen voor ouderen, zowel levensloopbestendige seniorenappartementen als woonzorgvormen met 24-uurs verpleging en verzorging. Medio 2018 heeft deze belegger zijn eerste zorgwoningfonds succesvol geplaatst. Binnenkort lanceert Holland Immo Group haar tweede woonzorgfonds met vier woonzorglocaties in Zwolle en omgeving. “Met de aankoop van het vastgoed van deze vier woonzorglocaties geeft Holland Immo Group verder invulling aan haar focus op dit beleggingssegment“, aldus de heer mr. Manfred Kühl MRICS.

 

Wat zijn de vooruitzichten voor de zorgwoningmarkt?

“Door vergrijzing zal het aantal senioren (65-plussers) in Nederland de aankomende jaren aanzienlijk stijgen. Het totaal aantal senioren zal in de periode tot 2040 met 48 procent toenemen tot 4,8 miljoen. Deze tendens en de sterke groei van het aantal 75-plussers – ook bijna een verdubbeling naar 2,6 miljoen in 2040 – gaat gepaard met een veranderende en groeiende zorgvraag  en behoefte aan passende woonzorgvormen. De door de overheid ingezette marktwerking in de ouderenzorg, waarbij scheiden van wonen en zorg en de kwaliteit hiervan centraal staan, heeft geleid tot een toenemende vraag naar particuliere woonzorgconcepten. Deze ontwikkeling is vanaf 2013 versterkt doordat lichtere zorgindicaties niet meer in aanmerking komen voor een verblijf in een traditioneel verpleeghuis.”

 

Welke impact heeft dit op beleggingsmogelijkheden?

“De wooncomponent is als het ware geprivatiseerd doordat de huisvesting weer teruggaat naar de markt (de bewoners en/of beleggers) en de zorg binnen de eigen muren ‘thuis’ wordt geleverd. Particuliere woonzorg speelt enerzijds in op de wens om langer thuis te blijven wonen en anderzijds op de noodzaak van het leveren van kwalitatief goede zorg die 24 uur per dag of op afroep beschikbaar is. Het aantal bestaande particuliere woonzorglocaties voor intensieve ouderenzorg zal volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield tot 2040 moeten groeien van de huidige ca. 250 tot ca. 1100 locaties. Steeds meer zorginstellingen focussen primair op zorg en verkopen zorgvastgoed aan beleggers. Het segment zorg zal in de toekomst een veel groter deel uitmaken van de vastgoedbeleggingen.”

 

Wat zijn de kenmerken van deze beleggingscategorie?

“In tegenstelling tot het reguliere woningsegment worden in de woonzorg meestal langjarige huurcontracten (10 tot 15 jaar) met woonzorgexploitanten gesloten, die zelf onderhuurcontracten sluiten met de bewoners (extramuraal) of zorg in natura verstrekken (intramuraal). Hierdoor dragen de woonzorgexploitanten het mutatie- leegstandrisico. Daarnaast dragen zij ook veelal (bijna) het volledige onderhoudsrisico. Hierdoor blijft het mutatie- en leegstandsrisico en het onderhoudsrisico voor beleggers in zorgvastgoed relatief laag. Investeren in zorgvastgoed is daardoor een aantrekkelijk alternatief met goede beleggersrendementen. Ten slotte neemt het aanbod zorgvastgoed de komende jaren toe waardoor investeerders het beschikbare kapitaal naar verwachting ook aan kunnen wenden. Dit alles leidt tot een interessant risico-rendementsprofiel voor deze beleggingscategorie.”

 

Wat zijn jullie ervaringen met het eerste zorgwoningfonds tot nu toe?

“De eerste woonzorgportefeuille bestaat uit drie locaties in Nederland met in totaal 77 particuliere woonzorgappartementen, die langjarig verhuurd zijn aan het Domus Magnus concern, thans marktleider in de particuliere woonzorg. Elke woonzorglocatie biedt woonzorg volgens hetzelfde concept: een integraal pakket van wonen, dienstverlening en zorg met als doel dat ouderen kunnen blijven wonen en leven zoals ze gewend zijn. Domus Magnus blijft als woonzorgexploitant/huurder langjarig betrokken bij deze drie vestigingen. Alle onderhoudslasten (groot- en klein onderhoud), vervangings- en vernieuwingsinvesteringen, alsmede alle gebruikers- en eigenaarslasten (waaronder gemeentelijke heffingen alsmede opstal-, brand- en aansprakelijkheidsverzekering) blijven voor rekening van de woonzorgexploitanten als huurders (‘triple-net’ huurcontract), welke woonzorgexploitanten groepsmaatschappijen zijn van Domus Magnus. Daarmee behoudt deze huurder/woonzorgexploitant de controle over het onderhoudsniveau van zijn locaties en zijn wij in staat de beleggersrendementen voor de aankomende beleggingsperiode van zo’n zeven tot tien jaar nog betrouwbaarder te voorspellen. Over het eerste halfjaar is een direct uitkeerbaar rendement behaald van 5 procent, hetgeen exact volgens de prognose uitkomt. De rendementen zullen naar verwachting in de toekomst oplopen tot ruim 6 procent*, waarmee een langjarig solide rendement voor de beleggers in het verschiet ligt.” Maar dit is vanzelfsprekend een verwachting. Beleggen betekent altijd risico’s en het kan minder goed of zelfs slecht gaan. Er kan bijvoorbeeld leegstand ontstaan waardoor de zorgexploitant het fonds niet meer kan betalen. Ook kan de hypotheekrente stijgen waardoor de lasten toenemen en de waarde van het zorgvastgoed vermindert. Of als de looptijd van de hypothecaire financiering eindigt kan er een probleem ontstaan bij het verkrijgen van een nieuwe financiering: die kan duurder zijn of mislukken. Als zo’n risico, of een ander risico, er zijn er meer, zich voordoet kan dat leiden tot een lager rendement of zelfs een verlies.”

 

Wat zijn jullie plannen voor de komende jaren?

“De woonzorgmarkt heeft als beleggingscategorie in Nederland enorme groeipotentie. Een uitstekende beleggingsmogelijkheid die tevens maatschappelijke functie vervult, namelijk ruimte geven aan nieuwe initiatieven op het gebied van woonzorgconcepten voor ouderen in een sterk vergrijzende maatschappij. Daartoe selecteren wij solide partijen als zorgaanbieders. Onze samenwerking met Domus Magnus is daar een goed voorbeeld van. Binnenkort zal ons tweede zorgwoningfonds worden gelanceerd. Met bijna 400 woningen van Zorgspectrum Het Zand die langjarig als woonzorgexploitant bij deze locaties betrokken blijft. Deze samenwerking past binnen de beleggingsstrategie van Holland Immo Group, die sinds 2016 ook gericht is op duurzame vastgoedbeleggingen in het segment zorgwoningen voor ouderen, zowel levensloopbestendige seniorenappartementen als woonzorgvormen met 24-uurs verpleging en verzorging. Met de aankoop van het vastgoed van deze vier woonzorglocaties geeft Holland Immo Group verder invulling aan haar focus op dit beleggingssegment.”

 

Het tweede zorgwoningfonds van Holland Immo Group, IMMO Zorgwoningfonds 2, zal worden beheerd door Holland Immo Group Beheer BV die is geregistreerd bij de AFM. Na goedkeuring door de AFM van het prospectus is dat, alsook het Essentiële-informatiedocument, verkrijgbaar via www.hollandimmogroup.nl/izwf2.

Meer informatie over IMMO Zorgwoningfonds 2

 


 

back TERUG