De belangstelling van particuliere en institutionele beleggers om in vastgoed te beleggen is groter dan ooit. En dan met name de segmenten met onderliggende primaire behoeften, zoals wonen, eten en infrastructuur. Holland Immo Group heeft sinds de oprichting in 2001 voor circa 1,6 miljard euro aan vastgoedfondsen opgezet en heeft zo’n 5.000 particuliere beleggers die actief in de verschillende portefeuilles beleggen. Elk nieuw fonds bestaat voor ongeveer 40 procent uit nieuwe beleggers die voor de eerste keer meedoen, dus deze groep blijft groeien. Sinds enkele jaren wordt er ook belegd voor een aantal family offices met ieder een eigen family fund. Daarnaast is een pan-Europees parkeergaragefonds opgezet waarin Duitse institutionele beleggers participeren.
Holland Immo Group
“Twintig jaar geleden ben ik samen met mijn broer het Holland Immo Group avontuur gestart”, vertelt Manfred Kühl, CEO Holland Immo Group. “Beide waren wij toen ruim 10 jaar werkzaam als financieel en fiscaal consultant en vanuit ons netwerk kregen wij steeds vaker de vraag of wij onze kennis omtrent onder andere vastgoed- en bedrijfsovernames konden delen ten behoeve van de opzet van vastgoedfondsen. Uiteindelijk resulteerde dit in Holland Immo Group.” De belangstelling in vastgoed is alleen maar gegroeid. Dat komt doordat de beleggingsfondsen die beleggen in de segmenten (nieuwbouw)woningen, ouderenhuisvesting, binnenstedelijke parkeergarages een core karakter hebben, dat wil zeggen dat ze tot de laagste risicoklasse behoren. Holland Immo Group heeft een duidelijke focus op de vastgoedsegmenten waarin wordt belegd en dat creëert voorspelbaarheid bij de beleggers.
Alle beleggingsfondsen vallen onder toezicht van de AFM in het kader van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en de beheerorganisatie van Holland Immo Group heeft een vergunning van de AFM voor het beheren van beleggingsinstellingen. Ook bestaat voor elk fonds de verplichting om een prospectus op te stellen en deze te laten toetsen door de AFM.
Beleggers
“In onze fondsen belegt een breed scala aan ondernemers, directeuren, gepensioneerden en zelfs hele families”, vertelt Sebastian van der Graaf, Investor Relations bij Holland Immo Group. “Wij richten ons niet op één specifieke doelgroep. Ongeacht de inleg is de gemene deler van al onze beleggers dat zij op zoek zijn naar een stabiele cashflow. En dat is wat wij bieden met persoonlijk contact en onze transparante en risicomijdende beleggingsstrategie. Als één van de weinige niet beursgenoteerde vastgoedaanbieders zijn wij goed de kredietcrisis doorgekomen. In combinatie met een enorme toename van belangstelling naar een stabiel rendement staan we met regelmaat voor het feit dat we beleggers moeten teleurstellen. Door de acquisitie waar wij continu mee bezig zijn en door te zorgen voor pipeline aan nieuwe portefeuilles weten we ver vooruit wanneer we iets voor een belegger kunnen betekenen.”
Beleggingsstrategie
“De rode draad van de beleggingsstrategie is het selecteren van segmenten om daar vervolgens de focus op te houden, net zolang als dat de markt interessant is om in dat segment te expanderen”, gaat Kühl verder. “Dat selecteren wordt door ons investment team gedaan, die de hele dag niets anders doen dan proposities analyseren en calculaties maken. Alle data wordt geanalyseerd en verwerkt om uiteindelijk te resulteren in een bieding die wordt geaccepteerd. Door de focus te houden op een bepaald segment wordt een grote homogene portefeuille opgebouwd van meerdere vastgoedfondsen in een bepaald segment. De beleggingsstrategie is verder gericht op een verkoop na zeven tot tien jaar exploitatie. Daarbij wordt een aantal opgezette fondsen in hetzelfde segment gebundeld en als grote portefeuille verkocht aan institutionele beleggers. Deze zijn over het algemeen geïnteresseerd in homogene portefeuilles in een specifiek segment met een mooie kwaliteit-volume mix van 100 tot 200 miljoen euro. Vanuit een economies of scale gedachte kunnen zij daardoor een portefeuillepremie betalen waardoor het geheel meer waard is dan de som der delen.”
Duitsland
Vanuit de focusstrategie is tussen 2008 en 2018 een zestiental portefeuilles van Duitse winkelcentra (supermarkten en gerelateerde non-food ketens, zoals drogisterijen) gekocht voor in totaal 350 miljoen euro. In 2012 werd ook de markt van parkeergarages voor particuliere beleggers ontsloten. Institutionele beleggers hadden dit segment, als onderdeel van infrastructuur, al veel eerder ontdekt. Er is door Holland Immo Group sindsdien voor 240 miljoen euro aan parkeergaragefondsen opgezet.
“Vanaf 2016 begonnen de prijzen in Duitsland flink te stijgen en in 2018 wijzigde de Duitse aankoopstrategie in een verkoopstrategie. Om die reden werd er ook gekeken naar verkoopmogelijkheden aan Duitse institutionele beleggers. Deze verkoopstrategie is inmiddels uiterst succesvol gebleken, getuige de verkoop van de eerste twaalf Duitse fondsen tegen all times high prijzen waardoor veel betere rendementen werden behaald dan geprognosticeerd in het prospectus. De switch van aankoop- naar verkoopstrategie in Duitsland in 2018 was wederom een mooi moment om over te stappen naar een nieuw segment: zorgvastgoed gericht op huisvesting voor ouderen. Voor zowel senior living (levensloopbestendige woningen) als senior care (verpleeghuiszorg met 24 uurs verzorging en verpleging) bestaat bij particuliere en institutionele beleggers grote belangstelling omdat iedereen de maatschappelijke problematiek van vergrijzing en ouderenzorg herkent. De overheid heeft zich vanaf 2013 teruggetrokken door haar strikte beleid van scheiding van wonen en zorg, waardoor veel bejaardenhuizen werden gesloten. Ouderenhuisvesting en verpleeghuiszorg werd vanaf toen een volwassen vastgoedsegment. Evenals in het reguliere woningmarktsegment, vooral bij de middenhuur, is er in het woon(zorg)segment voor ouderen een enorm tekort aan passende woon(zorg)concepten, getuige de woonzorgportefeuille sinds 2018 naar ruim 200 miljoen euro is gegroeid.”
In de huidige markt is het van belang voldoende nieuwe beleggingsobjecten in de segmenten waarin Holland Immo Group belegt te sourcen. Kühl: “Daarom werken wij samen met ontwikkelaars en bouwbedrijven. De beleggingsfondsen stappen inmiddels vaak vroeg in een project door de bouw te financieren, dat heet forward funding. Het ontwikkelrisico is er dan al uit en de aannemer garandeert de turnkey afbouw tegen een vaste prijs met een oplevering op een vaste datum.” Door de bouwfase te financieren zit Holland Immo Group vroeg aan tafel met ontwikkelaars en aannemers en wordt meegedacht over (her)ontwikkeling van het object. Hierdoor is het voor Holland Immo Group mogelijk een pipeline aan nieuwe beleggingsobjecten op te bouwen waardoor de aanvoer van voldoende vastgoedproducten over een periode van twee jaar al verzekerd is.
