Investment manager Primevest Capital Partners krijgt er door de overname van Holland Immo Group een keur aan particuliere klanten bij. ‘In de huidige markt een logische stap,’ aldus managing partner Peter Helfrich in een interview met Vastgoedmarkt.

Met de overname van Holland Immo Group is de investment manager Primevest Capital Partners met een beheerd vermogen van 2,8 miljard euro een serieuze speler geworden op de niche-beleggingsmarkt. Primevest, in 2018 ontstaan door een management buy-out van een aantal fondsen van Bouwfonds IM, krijgt er met de overname een aantal stabiel renderende vastgoedfondsen bij in met name woningen, parkeergarages en zorgvastgoed. Beleggers in die fondsen zijn particulieren, van klein tot grotere family offices, terwijl Primevest zich tot voor kort hoofdzakelijk op institutioneel kapitaal richtte. Managing partner van Primevest Peter Helfrich licht in een interview met Vastgoedmarkt de overname toe.

Je noemt de overname van Holland Immo Group een ‘logische keuze’, terwijl Primevest zich hoofdzakelijk op de institutionele markt begeeft. Waarom is de overname dan toch logisch?

‘Eigenlijk beleggen we nu al voor individuen, alleen dan via een pensioenfonds of verzekeringsmaatschappij. Maar door de langdurige lagere rente, veranderende arbeidsmarkt met steeds meer zelfstandige ondernemers in combinatie met de gestegen levensverwachting, staan onze pensioenvoorzieningen onder druk. Zorgvuldig geselecteerd vastgoed en andere ‘real assets’ kunnen dan een relatief veilig alternatief bieden om een spaarpotje op te bouwen. Je ziet dat particuliere beleggers zich ook steeds meer op de lange termijn richten. Dat maakt het voor ons een interessante groeimarkt.’

Er zijn meerdere particuliere fondsenbeleggers. Waarom uitgerekend Holland Immo Group?

‘Het bedrijf bestaat al 21 jaar en heeft een ongelofelijk goede staat van dienst. Van de meer dan vijftig geïnitieerde fondsen hebben er meen ik maar drie of vier hun beloofde rendement niet gehaald. Ze doen geen opportunistische dingen, maar beleggen in duurzame, relatief veilige ‘real assets’ voor de lange termijn. Holland Immo Group heeft daarnaast een mooi klantenbestand: van kleine particulieren die sparen voor hun oude dag tot grotere family offices. We hadden en hebben een goede klik met eigenaren, Manfred en Thomas Kühl en Leo Antonis. Zij zochten een partij die datgene wat ze samen hebben opgebouwd voor lange termijn willen en kunnen continueren.’

Holland Immo Group heeft zich de afgelopen jaren gespecialiseerd in zorgvastgoed. Speelde dit mee bij de keuze voor deze partij?

‘Zeker. Er is veel overlap tussen activiteiten. We beleggen allebei in toekomstbestendige assets zoals huurwoningen, parkeergarages en seniorenwoningen. Wij zaten nog niet zo veel in die zorgkant, dus dat is een enorme versterking. Daarbij is het belangrijk dat we nu niet alleen toegang hebben tot het vastgoed, maar ook tot de dienstverlening. We kunnen dus voor 55-plussers het hele pakket aanbieden zonder afhankelijk te zijn van derden.’

Wat verandert er voor klanten en werknemers van Holland Immo Group?

‘Helemaal niets. De naam blijft gewoon bestaan. Holland Immo Group staat als een huis. Primevest Capital Partners Holding heeft nu twee werkmaatschappijen met twee merknamen. Er is door de overname een prachtig kantoor in Eindhoven bijgekomen bij onze bestaande kantoren in Utrecht en Berlijn. Werknemers kunnen gewoon blijven werken zoals ze gewend waren. Ook Manfred, Thomas en Leo zullen voorlopig actief blijven, maar gaan dat langzamerhand wel afbouwen.’

Als het om twee losse entiteiten blijft gaan, waar zit dan de synergie?

‘Die zit hoofdzakelijk in de pijplijn. We hebben nu meer specialisten die zich bezighouden met parkeren, zorgen en wonen. We kunnen nu meer en breder inkopen. Met een kritische massa hebben we meer slagkracht om dingen gedaan te krijgen. Dat is in een competitieve markt ontzettend belangrijk. Op een lange termijn kan het natuurlijk gebeuren dat je de overname terugziet in beleggingsproducten. Denk dan bijvoorbeeld aan de glasvezelkabels. Dat is een ontzettend stabiel product met langlopende huurcontracten met telecombedrijven binnen Primevest. Het zou kunnen dat je straks ook als particulier via Holland Immo Group in dit product kunt gaan beleggen.’

Waar gaan jullie de vergrote investeringskracht op inzetten de komende jaren?

‘We blijven erg gericht op parkeergarages en woningen, en willen dit verder in Europa uitbreiden. We zijn met Primevest al actief in Scandinavië, Duitsland, Oostenrijk, Ierland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en Spanje en gaan nu land voor land bekijken of we kunnen uitbreiden. Ook hier zien we mogelijkheden met Holland Immo Group. Buitenlandse parkeergarages kunnen wellicht een prima belegging zijn voor family offices.’

Wat maakt parkeergarages zo’n interessante beleggingscategorie?

‘Er zijn niet zoveel spelers op dit gebied aan de beleggingskant. We vinden het een mooi, toekomstbestendig beleggingsproduct. Ook als auto’s steeds meer de stad uit worden geduwd of misschien wel zelfrijdend zijn straks, je zult ze uiteindelijk toch ergens moeten parkeren. In die plekken willen wij voorzien. Daarnaast kunnen we steeds meer diensten toevoegen, zoals elektrisch laden of vervoer naar de binnenstad.’

Jullie waren al actief op de residentiële markt. Is hier nog groei te behalen?

Zeker, de vraag naar woningen zal de komende jaren blijven toenemen. Wel komt er steeds meer druk op de aanbodkant door hogere prijzen en wet- en regelgeving. Daarom zien we vooral potentie in nieuwbouw en transformatie. We kijken daarbij naar heel Nederland, want met name de seniorenmarkt bevindt zich in heel Nederland, vergrijzing is een landelijk fenomeen. En ouderen willen dichtbij huis blijven wonen, als ze verhuizen. Dus we kijken naar de locaties waar toekomstige vraag is en nog geen aanbod en dat is niet per se in de grote steden.

Wat zien jullie als de grootste risico’s de komende jaren op de vastgoedbeleggingsmarkt?

‘De lage rente maakt de risicopremies voorlopig nog wel aantrekkelijk, maar in absolute zin kom je op steeds lagere rendementen uit. Wij streven langjarig naar een direct rendement van 5 procent. Als je dat rendement in deze markt wil halen, moet je van zeer goede huizen komen. Daarom realiseren we hoofdzakelijk nieuwbouw en stappen we vroeg, op basis van exclusiviteit, in het proces met de ontwikkelende partners. Op die manier zijn er minder tussenstations en kun je voor een betere prijs inkopen en dus een beter rendement aan klanten leveren.’

En inflatie?

‘Zijn we niet zo bang voor. De yields schuiven weliswaar wat naar boven, maar al onze huurovereenkomsten zijn cpi-bestendig, dus dat wordt dan weer gecorrigeerd door een hogere jaarlijkse huurstroom. Je ziet het uiteraard wel terug in de operationele kosten, die gaan ook omhoog. Maar dat is voor het totale rendement niet significant.’

Hogere inflatie leidt meestal tot hogere rentes…

‘Klopt, maar bij ons is looptijd van een lening gekoppeld aan de levensduur van een beleggingsproduct. Dus uiteindelijk betalen we gedurende de leenovereenkomst nog steeds even veel rente. Bij een geprojecteerde cashflow heb je vooral last van de operationele kosten en dat effect valt zoals gezegd mee.’

Tot slot, je noemde zelf al de verdergaande regelgeving. De gemeente Amsterdam verkiest nu met een zelfbewoningsplicht tot 512.000 euro koopwoningen duidelijk boven vrije sectorhuurwoningen. In hoeverre heeft dit impact op jullie?

‘In een situatie waar zoveel vraag naar woningen is, vind ik het heel schraal dat gemeenten het steeds moeilijker maken om die woningen te realiseren. Voor doorstroming heb je alle woningen nodig, niet alleen koopwoningen, maar ook huurwoningen in het sociale en vrije segment. En die zijn er straks niet meer, of in ieder geval een stuk minder. Ook wij kijken al enige tijd minder naar steden als Amsterdam en Utrecht. Die steden lijken straks alleen nog interessant voor sommige, institutionele partijen die op lange termijn in de waardebestendigheid van vastgoed geloven. De meeste beleggers hebben kasstroom nodig, dan ontkom je er niet aan om met dit soort politieke acties naar andere plekken te kijken. Onze ervaring is dat met kleinere gemeentes doorgaans goed te praten is.’

Hogere inflatie, hogere rente, strengere wet- en regelgeving. Jullie laten je niet afschrikken?

‘Er is voor ons geen reden om gas terug te nemen. Vastgoed is altijd al een hele bestendige beleggingscategorie geweest, het is geen liquide product waar je dagelijks in of uit kunt stappen. De waan van de dag heeft minder invloed op prijsvorming en het uiteindelijk rendement. Je hebt goede en slechte jaren, wij zitten erin voor de lange termijn.’